Wolters Kluwer Deutschland

Bericht zu der diesjährigen GuG-Jahrestagung

Die jährlich stattfindende GuG-Jahrestagung hat sich bereits im 3. Jahr als Branchentreff für Immobilienbewerter in Deutschland etabliert. Die Mischung von aktuellen und brisanten Themen sowie hochkarätigen Referenten sorgte für einen vollen Saal am Veranstaltungsort, dem Grand Hotel Hessischer Hof in Frankfurt a. Main. Unter dem Leitthema „Auf dem Weg zu einer ImmoWertR -Gratwanderung zwischen Modellkonformität und Realität“ wurden, vor dem Hintergrund der derzeit laufenden Überarbeitung und Zusammenführung, die Teil-Richtlinien zum Vergleichswert-, Sachwert-, Ertragswertverfahren sowie zur Bodenrichtwertermittlung und der noch geltende Teil II der WertR 2006 unter die Lupe genommen.

Nach der Eröffnung durch die Verlagsleiterin Pia Klammer sowie die Herausgeberin Dr. Daniela Schaper wurden die Referate eröffnet durch einen Vortrag von Dr. Rolf Blechschmidt vom Bundesministerium des Inneren, für Bau und Heimat, Berlin. Dr. Blechschmidt gab einen Sachstandsbericht zur Zusammenführung der Wertermittlungsrichtlinien, die derzeit in einem Arbeitskreis und zwei Unterarbeitskreisen vorbereitet wird. Die Beratungsergebnisse sollen im Anschluss mit der Fachöffentlichkeit diskutiert werden.

Prof. Wolfgang Kleiber, Herausgeber der GuG und Verfasser zahlreicher Standardwerke der Wertermittlung, entwarf ein Zukunftsszenario, in dem sich die Aufgaben für Sachverständige reduzieren könnten, gleichzeitig jedoch die Anforderungen steigen würden. Die ImmoWertV schafft durch ihre Ausrichtung auf eine konsequente Modell- und Referenzkonformität die Grundlagen dafür, dass eine weitgehend automatisierte Ermittlung von vorläufigen Vergleichs-, Ertrags- und Sachwerten denkbar ist. Dies erfordert zwangsläufig eine möglichst einheitliche und eindeutig konkretisierte Beschreibung des Modells und der Referenzbezüge für die von den Gutachterausschüssen ermittelten Daten. Daran mangelt es jedoch. Auch bedarf es ergänzender Verfahrenshinweise zu den Richtlinien.

Andreas Jardin, im Bereich der Oberfinanzdirektion Nordrhein-Westfalen für das Bausachverständigenwesen im Oberfinanzbezirk Rheinland tätig und unter anderem auch in Arbeitskreisen an der Überarbeitung der ImmoWertR beteiligt, setzte sich in seinem Vortrag detailliert mit dem Sachwertverfahren auseinander. Auch Jardin spricht sich für eine stärkere Verbindlichkeit der Richtlinien für die Gutachterausschüsse und damit auch für die Sachverständigen aus, um zu einem gemeinsamen Standard zu kommen. Da sich die Rechtsprechung zunehmend auf die Richtlinien beziehe, sei es nicht mehr ausreichend, die Anwendung der Richtlinie nur zu empfehlen. Man müsse sich, so Jardin, darauf einstellen, dass die Angleichung der Modelle zu Unstetigkeitsstellen bei Zeitreihenvergleichen führe. Zwar werden Sachwertfaktoren durch die meisten Gutachterausschüsse bereits auf Grundlage der SW-RL ermittelt, jedoch gibt es Abweichungen insbesondere bei der Erfassung der Ausstattungsstandards, unterschiedlicher Bezugsflächen, der Anwendung von Regionalisierungsfaktoren etc. Wünschenswert wäre auch eine möglichst baldige Aktualisierung der NHK.

Nikolaus Sturm, öbuv Sachverständiger für Immobilienbewertung sowie Mieten und Pachten aus Rösrath, ging in seinem Vortrag auf die Modellschwächen der verschiedenen Varianten des Ertragswertverfahrens ein. Vorrangiges Ziel des Ertragswertverfahrens ist die realitätsnahe Simulation der betriebswirtschaftlichen Abläufe während der Restnutzungsdauer der Immobilie unter Beachtung des § 194 BauGB. Einer der wichtigsten Parameter im Ertragswertverfahren ist der Rohertrag, da sich Fehleinschätzungen nahezu voll proportional auf den Ertragswert auswirken. Von besonderer Bedeutung ist ein örtlicher Wohnungsmietspiegel, da allgemeine Immobilienportale nur Angebotsmieten beinhalten. Mietspiegel sind jedoch in besonderem Maße sozialpolitisch orientiert und spiegeln aufgrund des nach § 558 BGB vorgegebenen Auswertungszeitraums von 4 Jahren nicht die aktuellen Marktverhältnisse wieder. Das Problem verschärft sich, wenn der Auswertungszeitraum erweitert werden würde. In zentralen Lagen ist es nicht unüblich, dass aktuelle Mietpreise mehr als 10 % über der Mietspiegelmiete liegen. Darüber hinaus ist in vielen Mietspiegeln die Lagedifferenzierung ungenügend. So wird häufig für große Gebiete mit unterschiedlichen Teillagen nur ein Wert angegeben.

Dr. Hans-Georg Tillmann, öbuv Sachverständiger für Immobilienbewertung sowie Fachbuchautor und Dozent aus Dortmund, griff einige Teilaspekte des bisher noch nicht überarbeiteten Teils II der WertR 2006, der sich mit Rechten und Belastungen befasst, heraus. Bei der Berücksichtigung von Rechten und Belastungen in der Wertermittlung muss gleichermaßen beachtet werden, dass dies realitätsbezogen, modellkonform und sachgerecht erfolgt. Dass es auch hier auf klare Begriffsdefinitionen ankommt, erläuterte Dr. Tillmann eindrucksvoll am Beispiel des Begriffs „Alter“, der je nach Gesamtzusammenhang eine unterschiedliche Bedeutung haben kann. Das Alter von Personen bestimmt die statistische Lebenserwartung und erlangt Bedeutung, wenn es um die Kapitalisierung von Leibrenten geht. Im Gegensatz zum juristischen Alter, das sich nach dem vollendeten Alter bestimmt, richtet sich die Bewertung von Leibrenten modellhaft nach dem versicherungsmathematischen Alter, das eine Rundung um +/- 6 Monate vorsieht. Zur Frage, wie „alt“ eine Person wird, zieht man die Sterbetafeln das Statistischen Bundesamtes zu Rate, die die Sterblichkeitsverhältnisse in einer statischen Betrachtung zu einem bestimmten Stichtag wiedergeben. Daraus lässt sich jedoch kein Parameter für eine Zeitrentenberechnung ableiten, etwa durch Addition von Alter und durchschnittlicher Lebenserwartung.

Der Vortrag von Dr. Daniela Schaper, Herausgeberin der GuG sowie öbuv Sachverständige für Immobilienbewertung aus München, bildete gewissermaßen den Abschluss des Themenblocks rund um die ImmoWertR. Durch die strikte Beachtung von Modell- und Referenzkonformität werden besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale im weiteren Sinne zusätzlich zu den in § 8 ImmoWertV aufgeführten Besonderheiten geschaffen. Das liegt dann in der bloßen Abweichung von Modellprämissen und Referenzobjekten begründet, die der Auswertung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten wie z.B. Sachwertfaktoren oder Liegenschaftszinssätze zugrunde liegen. Der Konformitätsgedanken dürfe nicht, so Dr. Schaper, in einem blinden Konformismus münden, der den individuellen Bezug zum Bewertungsobjekt aufgibt. Die Aufgabe des Wertermittlers ist in erster Linie darin zu sehen, den gewöhnlichen Geschäftsverkehr nachzuvollziehen und den Verkehrswert abzubilden.

Den Abschluss der Tagung bildet der Vortrag von Dr. Frank Sarre, öbuv Sachverständiger für Systeme und Anwendungen der Informationsverarbeitung aus München, zum Thema „IT-Sicherheit und Datenschutz im Sachverständigenbüro“. Dr. Sarre betonte, dass aufgrund der stark voranschreitenden Digitalisierung immer mehr Risiken für Unternehmen und Einzelpersonen entstehen. Nicht zuletzt aufgrund der am 25.05.2018 in Kraft getretenen EU-DSGVO sowie dem am gleichen Tag in Kraft getretenen Bundesdatenschutzgesetz (BDSG neu) haben Informationssicherheit und Datenschutz an Bedeutung gewonnen. Die Rechte der Betroffenen sind gestärkt, die Dokumentations- und Meldepflichten sowie die Informationspflichten gegenüber Betroffenen sind ausgeweitet worden. Um Informationssicherheit und Datenschutz dauerhaft sicherzustellen, bedarf es eines kontinuierlichen Prozesses, der auch im Eigeninteresse des Unternehmers steht, z.B. was den Verlust von Daten und damit die eigene Handlungsfähigkeit angeht. Dabei lässt sich häufig bereits mit überschaubarem Aufwand viel erreichen.

Denn ausführlichen Bericht über die GuG-Jahrestagung 2018 finden Sie in dem Heft 5 der Zeitschrift GuG - Grundstücksmarkt und Grundstückswert, welches Ende August ausgeliefert wird.

SAVE THE DATE: Die nächste GuG-Jahrestagung am 05. Juni 2019 in Frankfurt/Main ist bereits in Vorbereitung. Details in Kürze unter www.gug-tagung.de.